Wer seine Wiener Wohnung in einer Wohnzone auf airbnb & co vermietet, muss besonders Acht geben! Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat nämlich entschieden, dass die „gewerbliche Nutzung“ in § 7a Abs 3 der Wiener Bauordnung nicht mit dem Begriff der „Gewerblichkeit“ in der GewO 1994 übereinstimmt und weiter zu verstehen ist. Die Anforderungen an eine legale Kurzzeitvermietung sind somit gestiegen.
Sachverhalt
Die Revisionswerberin ist Eigentümerin eines Gebäudes in Wien (1. Bezirk). Das Gebäude befindet sich im gemischten Baugebiet einer Wohnzone. Der Magistrat der Stadt Wien trug ihr auf, die gewerbliche Nutzung der Aufenthaltsräume mehrerer Wohnungen für kurzfristige Beherbergungszwecke (Vermietung vor allem über booking.com oder Airbnb) zu unterlassen.
7a Abs 3 der Wiener Bauordnung schreibt vor: „Aufenthaltsräume in Wohnzonen, die als Wohnung in einem Hauptgeschoß oder Teile einer solchen Wohnung im Zeitpunkt der Festsetzung der Wohnzone gewidmet waren oder rechtmäßig verwendet wurden oder später neu errichtet werden, sind auch weiterhin nur als Wohnung oder Teile einer Wohnung zu verwenden. Ein Aufenthaltsraum wird auch dann als Wohnung oder Teil einer Wohnung verwendet, wenn in ihm auch Tätigkeiten ausgeübt werden, die zwar nicht unmittelbar Wohnzwecken dienen, jedoch üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden; die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke stellt keine solche Tätigkeit dar.“
Das Landesverwaltungsgericht Wien gab der Stadt Wien Recht. Vor dem VwGH ging es (nur) noch um die Auslegung des Begriffs „gewerbliche Nutzung“ in § 7a Abs 3 letzter Halbsatz der Wiener Bauordnung.
VwGH zur „gewerblichen Nutzung“
Der Begriff „gewerbliche Nutzung“ ist laut VwGH nicht im Sinne der Gewerbeordnung 1994, sondern in einem eigenen baurechtlichen Sinn zu verstehen. Die Erläuterungen zu § 7a Abs 3 BO führen aus, dass „gewerblich“ im Sinne einer regelmäßigen Zurverfügungstellung von Wohnräumen für Beherbergungszwecke gegen Entgelt zu verstehen ist. Damit wollte der Gesetzgeber geringere Anforderungen an die „gewerbliche Nutzung“ aufstellen als die „Gewerblichkeit“ iSd der Gewerbeordnung 1994 (letztere erfordert neben der Bereitstellung von Wohnraum auch das Erbringen von üblicherweise im Zusammenhang stehenden Dienstleistungen). Die BO erfordert hingegen kein Erbringen von Dienstleistungen (wie etwa Endreinigung, Bereitstellung von Bettwäsche, Betreuung vor Ort etc). Es reicht bereits aus, die Wohnräume regelmäßig gegen Entgelt kurzfristig (typischerweise bis zu 30 Tage) zu vermieten.
Gelegentliche Kurzzeitvermietung kein Problem
Weitestgehend unproblematisch sind laut Materialien gelegentliche Kurzzeitvermietung etwa während eines Urlaubs, solange die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt bzw. die Wohnung nicht dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Auch die kurzzeitige Vermietung von Wohnräumen durch Studenten während der Ferien ist daher kein Problem.